AUTORISATION DROITS DES SOLS (ADS) : mode d’emploi
La délivrance des autorisations d’urbanisme permet à la commune de vérifier que votre projet respecte les règles en vigueur. Parce que vous êtes acteur de l’évolution du territoire et que vous participez à son fonctionnement votre responsabilité est engagée.
Vous souhaitez construire, rénover ou aménager ? Entre l’idée, animée d’une ambition personnelle, et la réalisation concrète de votre projet, le parcours administratif peut s’avérer complexe. Quelles sont les démarches à entreprendre ? Quel type d’autorisation doit-on demander ? Quels sont les délais pour obtenir une décision d’urbanisme ? Quelle fiscalité s’applique ?
Afin de répondre au mieux à vos interrogations en matière de procédure, quelques éléments vont être détaillés ci-après. Pour autant, chaque projet présentant des particularités, si vous éprouvez des difficultés face à l’élaboration d’un document ou des doutes sur les formalités à accomplir, les services de la commune sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous aider dans vos démarches.
Les services et les élus sont eux-mêmes accompagnés dans ce travail technique complexe par des professionnels à savoir :
- Madame L. CAPUANO, architecte conseil du CAUE (Conseil Architectural, Urbanisme et Environnement) de Haute Savoie, apporte son expertise sur la qualité architecturale et l’insertion paysagère des projets de construction. Ce conseil gratuit est organisé par la commune sur rendez-vous.
- Le cabinet EFU, accompagne la commune dans l’instruction technique des autorisations d’urbanisme (respect des règles du PLU, vérification des surfaces déclarées, des prospects, prévisions de taxe d’aménagement…).
1 – FORMALITES LIÉES AU DEPOT D’UNE AUTORISATION DE CONSTRUIRE
Les autorisations d’urbanisme
C’est la nature, l’importance et la localisation de votre projet qui détermine le type de formalité auquel il doit être soumis et le formulaire à utiliser. Le permis de construire et le permis d’aménager font l’objet d’un seul et même formulaire mais les éléments à fournir et les pièces à joindre sont différentes en fonction de la nature du projet. Si le projet comprend à la fois des aménagements, des constructions et des démolitions, vous pouvez choisir demander un seul permis et utiliser un seul formulaire.
Il existe 4 catégories d’autorisations : le Permis de Construire (PC), le Permis d’Aménager (PA), le Permis de Démolir (PD) et la Déclaration Préalable (DP).
Si certains travaux et aménagements ne sont soumis à aucune formalité au titre du Code de l’urbanisme, ils doivent cependant en respecter les règles. C’est la nature, l’importance et la localisation de votre projet qui détermine le type de formalité auquel il doit être soumis et le formulaire que vous devez utiliser.
Les formulaires à chaque type de projet correspond un formulaire CERFA avec numéro spécifique. Ces formulaires sont téléchargeables sur le site du ministère : http://vosdroits.service-public.fr/
Attention : Les CERFA ont été modifiés récemment afin de prendre en compte les nouvelles évolutions législatives et réglementaires (autorisation environnementale, loi « patrimoine »…). Certains CERFA disposent à présent d’un espace afin que le pétitionnaire puisse indiquer si son projet se situe dans le périmètre d’un abord de monument historique ou dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable.
La constitution du dossier de demande:
- 3 mois pour les permis de construire et permis d’aménager
- 2 mois pour les demandes de permis de construire une maison individuelle et les permis de démolir
- 1 mois pour les déclarations préalables et les certificats d’urbanisme
2-DECISIONS ET FORMALITES
Nature de la décision
Une fois le dossier instruit, l’arrêté (décision) est notifié au pétitionnaire. Ce peut être :
- Décision favorable ou de non-opposition,
- Décision défavorable,
- Annulation (en général, à la demande du pétitionnaire),
- Décision de rejet tacite (lorsque le pétitionnaire n’a pas fourni les pièces complémentaires dans le délai de 3 mois),
- Décision de sursis à statuer dans certains cas spécifiques (révision d’un règlement d’urbanisme, périmètre d’étude…)
L’autorisation d’urbanisme prend la forme d’un arrêté.
Délais de validité
La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Ce délai peut être prorogé de 2 fois 1 an. La demande de prorogation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l’expiration du délai de validité initiale de votre permis de construire. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé en mairie.
Formalités à respecter
3-LES REGLEMENTS APPLICABLES
Le règlement de référence de la commune de QUINTAL est le Plan Local d’Urbanisme approuvé le 13 Avril 2017.
Vous devez vous reporter au règlement de zone en vigueur pour connaître les droits qui s’appliquent sur votre terrain. Ces pièces sont disponibles sur le site internet de la mairie ou consultables au secrétariat.
Les servitudes d’utilité publique
Elles constituent des charges existant de plein droit sur des immeubles (bâtiments ou terrains), ayant pour effet soit de limiter, voire d’interdire, l’exercice des droits des
propriétaires, soit d’imposer la réalisation de travaux.
Il s’agit notamment du périmètre de 500 m de protection du monument historique (église de QUINTAL), du périmètre de protection des eaux potables et des canalisations électriques.
Le cas des lotissements
Les règles contenues dans les documents approuvés du lotissement s’appliquent pendant une durée de 10 ans à compter de sa délivrance. Toutefois, pendant les 5 premières années seules les
règles du lotissement s’appliquent. Au-delà de 5 ans et jusqu’au terme des 10 ans c’est la règle la plus restrictive qui s’applique (celle du Plan Local d’Urbanisme ou celle du lotissement). Au-delà des 10 ans, le règlement du lotissement devient caduc.
4-LE RECOURS A L’ARCHITECTE
En règle générale, vous devez faire appel à un architecte pour établir votre projet de construction et présenter votre demande de permis de construire.
Toutefois, le recours à un architecte n’est pas obligatoire pour les personnes physiques (particulier, par exemple) ou les exploitations agricoles qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes :
- une construction à usage autre qu’agricole (par exemple, une maison individuelle) dont la surface de plancher n’excède pas 150 m²,
- une construction à usage agricole dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol
n’excèdent pas 800 m², - des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4 m et dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 2000 m².
Le décret n° 2017-252 du 27 février 2017 fixe le seuil de recours obligatoire à l’architecte pour l’élaboration du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement à 2 500 m². Cette disposition s’applique aux demandes de permis d’aménager déposées à compter du 1er mai 2017.
À noter : une personne morale doit toujours faire appel à un architecte pour tout projet soumis à permis de construire.
5-QUELQUES DEFINITIONS
La notion de surface de plancher
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
- des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur,
- des vides et trémies qui se rattachent aux escaliers et ascenseurs,
- des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
- des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
- des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
- des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
- d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent s’il y a lieu de l’application des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures,
- des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune.
Pour vous aider dans ce calcul un simulateur est disponible sur le site du ministère.
terrasses d’une hauteur significative…
6-A QUELLES FORMALITES SONT SOUMIS VOS TRAVAUX ET AMENAGEMENT ?
A – LES CONSTRUCTIONS NOUVELLES sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Elles doivent être précédées de la délivrance d’un PERMIS DE CONSTRUIRE , à l’exception :
- des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m²,
- et de celles qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
Travaux sur une construction existante (par exemple l’agrandissement d’une maison)
UN PERMIS DE CONSTRUIRE est exigé si vos travaux :
- ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m²
- ou ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de 150 m².
Une DECLARATION PREALABLE de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :
- construction nouvelle (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU)
- construction d’un mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m,
- construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à
1,80 m - travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction (par exemple, remplacement d’une fenêtre ou porte par un autre modèle, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade)
- travaux de ravalement s’ils se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple, abord d’un monument historique)
- changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment,
- réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.
- édification d’une clôture…
Un PERMIS D’AMENAGER est notamment exigé pour :
- la réalisation d’opération d’affouillement (creusage) et exhaussement (surélévation) du sol d’une profondeur ou d’une hauteur excédant 2 m² et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares (soit 20 000 m²),
- la réalisation d’opérations de lotissement non soumises à déclaration préalable
Un PERMIS DE DEMOLIR est exigé lorsque la construction dont la démolition est envisagée :
- relève d’une protection particulière (exemples : secteur protégé par un plan local d’urbanisme (PLU), secteur sauvegardé, bâtiment inscrit au titre des monuments historiques),
- ou est située dans une commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir. En effet, le permis de démolir n’est pas obligatoire dans toute la France.
Pour savoir précisément si votre projet de démolition est soumis à permis, il convient de se renseigner auprès du service urbanisme de votre mairie.
FISCALITE DES AUTORISATION DE CONSTRUIRE
La taxe d’aménagement (ancienne TLE et dénommée TA) s’applique aux demandes d’autorisations. Elle est composée de 2 parts (communale et départementale).
Le taux voté par la commune est de 5% et la part départementale de 2.5%.
Son calcul se fait suivant la formule suivante : TAUX * VALEUR * ASSIETTE
Assiette : surface taxable
Valeur : déterminée chaque année par arrêté ministériel et égal à 705€ pour 2017
Pour les installations et aménagements, il existe des montants forfaitaires :
- piscine : superficie en m² du bassin de la piscine * 200€
- stationnement : nb de places extérieures * 2000€
- éoliennes ≥ à 12m : nombre * 3000€
Ce calcul est bien évidemment à multiplier par le taux. Un simulateur est également disponible sur le site du ministère.
La Redevance d’Archéologie Préventive RAP (article L 524-1 et suivants du code du patrimoine) : elle est due si les travaux que vous entreprenez affectent le sous-sol. Son taux est fixe à 0,4% et elle est calculée selon les modalités de la TA.
LIEN PERMIS DE CONSTRUIRE
